2024年以降、不動産の相続や名義管理に関する制度が大きく変わりました。背景
にあるのは、全国に広がる所有者不明土地問題です。
相続のたびに登記が行われず、誰の土地かわからなくなった結果、公共事業や土地活用が進まないケースが増えてきました。こうした問題を解消するため、相続登記の義務化を軸に、いくつかの新しい制度が段階的に施行されています。
本記事では、相続登記義務化に関係する制度変更を4項目に整理し、実務目線でコンパクトに解説します。
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◆ 相続登記義務化に関係する制度変更【4つのポイント】。
① 相続登記の義務化
制度の概要
不動産を相続した相続人は、名義を変更する「相続登記」を必ず行わなければな
らなくなりました。
ポイント
・相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
・遺産分割協議が成立した場合も、その日から3年以内に登記
・2024年4月1日以前に発生した相続で未登記の不動産も対象
期限と罰則
・施行日：2024年4月1日
・経過措置の期限：2027年3月31日
・正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
相続登記は「任意」から「義務」へと明確に位置づけられました。過去の相続分
も例外ではありません。
② 住所・氏名変更登記の義務化
制度の概要
不動産の所有者が転居や改姓をした場合、登記上の住所・氏名も変更する義務が
生じます。
ポイント
・住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記が必要
・施行日前に変更して未登記のものも対象
期限と罰則
・施行日：2026年4月1日
・経過措置の期限：2028年3月31日
・正当な理由がない場合、5万円以下の過料
相続だけでなく、日常的な名義管理も法的義務になる点が大きな変更です。
③ 所有不動産一括管理制度（所有不動産記録証明制度）
制度の概要
登記情報を横断的に検索し、ある人物が登記上所有している不動産を一覧化した
証明書を取得できる制度です。
なぜ必要か
相続登記義務化により、「どこに不動産があるのか分からない」という問題を解
消する必要が生じました。固定資産税の明細書だけでは、他市町村の不動産や名
義のズレを把握できないためです。
制度の特徴
・全国の登記情報を横断して確認可能
・未登記不動産は対象外（登記ベースの証明）
・相続登記を漏れなく行うための確認手段
開始時期
・2026年2月2日開始
注意点
・誰でも取得できる証明書ではない
・取得できるのは本人・相続人・法定代理人・司法書士等に限定
・第三者が資産状況を勝手に調べることは不可
この制度は、相続人保護と登記漏れ防止を目的とした、実務的に非常によく設計
された仕組みです。
④ スマート変更登記
制度の概要
事前に法務局へ必要な情報を届け出ておくことで、住所や氏名の変更があった場
合に、法務局が職権で自動的に変更登記を行う制度です。
ポイント
・住所・氏名・生年月日などを事前登録
・住基ネット等を照会し、変更があれば自動反映
・登記申請は不要、費用も無料
開始時期
・制度運用：2026年4月1日
転勤が多い方や、変更登記の失念による過料を避けたい方にとって、実用性の高
い制度といえます。
◆ 相続登記義務化で所有者不明土地はなくなるのか。
今回の制度改正は、今後発生する相続については確実に効果を発揮すると考えら
れます。一方で、相続が何十年も前に終わり、すでに所有者が分からなくなって
いる土地については、義務化だけで一気に解決するとは限りません。
ただし、不動産を所有していれば、たとえ価値の低い土地であっても固定資産税の通知が届いているケースが多く、「相続人としての自覚」がある人は少なくありません。罰則の存在は、そうした人が重い腰を上げるきっかけになるでしょう。
最終的に残るのは、本当に所有者が不明で、利用価値も乏しい土地です。これらについては、法的手続きを経て利用可能になる一方、使い道のない負動産が残る現実も否定できません。
◆ まとめ：早めの対応が最大の対策。
相続登記義務化により、未登記の不動産は2027年3月31日までに対応する必要が
あります。住所・氏名変更登記も、2028年3月31日が期限です。
期限直前には、法務局や司法書士事務所の混雑が予想されます。登録免許税や報酬を抑えるために自分で登記することも可能ですが、戸籍収集や書類作成は想像以上に手間がかかります。
時間や手続きに不安がある場合は、早めに専門家へ相談するのが現実的です。相
続登記を終えた後は、所有不動産一括管理制度やスマート変更登記といった便利
な仕組みを活用することで、将来の負担を大きく減らすことができます。
相続登記義務化は、避けて通れない制度改正です。先送りせず、今のうちから準備を進めておくことが、最も賢明な対応といえるでしょう。