タワマン節税に国税の網、伝家の宝刀が勝訴。

タワーマンションなどの収益物件に投資して、相続課税を免れる手法が問題視され、最高裁で国税が勝訴という結果になりました。

税制に従って適法に節税し申告したとしても、それを「看過しがたい不均衡を生じさせ租税負担の公平に反する。」として追徴課税されたのでは、納得できない理不尽を感じるところです。

これまで同様の手法で多数のタワマン節税が横行していますから、相続税の調査を待つ身は戦々恐々だと思います。

■元国税調査官から聞いた相続税の税務調査の押さえどころ。

■相続税調査は８割NG、元国税OB税理士にツボを確認。

◆ 国税の伝家の宝刀とは？勝訴の影響は大きい。

伝家の宝刀という意味は、代々家宝として伝わっている名刀はいざというときにしか使わないので、このような大仰な言い方をします。わかりやすく言えば、切り札であり奥の手のことです。

国税の奥の手とは、財産評価基本通達総則６項にある例外規定の適用です。「著しく不適当と認められる財産の価額は国税長官の指示を受けて評価する。」という規定を拡大解釈して節税策を否認するときに大鉈（おおなた）をふるいます。

ただ読んで字のごとく規定自体に何も具体的には書かれていません。国税長官が職権で著しく不適当と認定すれば、節税策は否認され、追徴課税や加算税、延滞税が課されることになります。

ただ納税側からすれば、税法に則り適正に申告しているものを否認されるのですから裁判で争う気にもなろうというものです。しかし最高裁の判断は、国税側の言い分を認めたわけです。今後に影響が大きい判例ができてしまいました。

◆ 判断基準があいまいな伝家の宝刀の切れ味。

不動産投資で相続税の節税は常道です。なかでもタワマン節税は、タワーマンションブームで富裕層の節税策として定着しています。

そのためここで国税の勝訴は、影響が大きいと言えるのではないかと思います。

今回の判例で見ても、どこまでが否認されない範囲なのか節税策の許容範囲が見て取れません。実質的には判断基準は、ないに等しい状況ではないかと思います。

国税の伝家の宝刀で網はかけられましたが、網目の粗さが見えないのです。またもや玉虫色ということかと思います。

節税で相続税を軽くしようと目論んだ被相続人の計略は、伝家の宝刀で見事にはずれました。しかし真の狙いはタワマン駆け引きのできない相続人をビビらせて、相続税を巻き上げる算段のようです。

何事も程度問題ということがあり、やりすぎると伝家の宝刀を抜かれるというわけです。ご心配な相続人は、事前に税務署に相談されることが確実ではないかと思います。

何しろ税務署側にすれば、被相続人とその家族のお金の動きは完全に手の内ですからタワマン節税など先刻お見通しです。カモがネギと鍋をしょっているのが丸見えになったわけです。

タワマン節税は、相続税の税務調査対象に選定されることは疑いありません。伝家の宝刀は、切れ味が鋭いわけではないのですが、ひとたび抜かれると大根切りされてしまう怖さがあります。

■不動産に強い税理士が相続税の節税に強い理由。

◆ タワマン節税、損得勘定。

タワマン節税というのは、単純な仕組みではありますが、うまく使えば節税効果は大きくなる可能性があります。

マンションの相続税評価は、敷地の持ち分の相続税路線価と建物部分は固定資産税評価の合算で評価されます。評価基準として実勢価格は関係がありません。それゆえ大都市駅前のタワマンなどでは、取引価格の1/10ぐらいの固定資産税評価になることもあるくらいです。

駅前のタワマンなどは人気の物件ですから、建築前の募集ですぐに売れてしまいます。それも高い物件ほど売れ行きが良いとは、タワマンを多数手がける不動産会社の営業部長から聞いたことがあります。

タワマンの固定資産税評価を決めるとき、物件の建物の材料や施工方法による加点方式で評価額を決めています。決めるのは行政側です。それを利用して相続税評価を容認してきたのは、課税庁です。それを手のひら返す伝家の宝刀ですから、よく切れます。

・タワマンブームこそリスク。

しかし、今回のように評価額を否認されるリスクだけではなく、タワマンは一時のブームという可能性があります。今でこそ人気ですが維持費用も高くなるためブームが過ぎると値下がり幅が大きくなるかもしれません。

実勢価格が下がり節税額を上回る資産価値の低下にでもなれば、評価減効果は高くてもそのまま損失になってしまう可能性もないとは言えません。

今回の判例は、タワマン人気に水を差すことは間違いがないと思います。借入金がある場合は、高く売れる間に処分して清算しておく手も考えるべきかもしれないところです。

■相続税の起源は戦費調達、高すぎる日本の相続税。

◆ 節税したつもり、自分で払うわけではない相続税。

タワマン節税は、相続税を節税することが目的です。相続税は、一所懸命知恵を絞って、借金までして節税を考えた被相続人が、自分で払うことはできません。

あの世に旅立ってからでは、その結果、相続税が実際に節税できたかどうかを知ることもできません。相続税は、ノホホンと親任せにしてきた相続人が払うものです。

資産を保有する富裕層では、相続税の節税に躍起になります。金銭価値が意味をなさないあの世では、節税そのものが見えないですし意味がありません。この世に思いを残している被相続人にすれば、お金に対する執着とは縁が切れないものと見えます。

自分で払うことはできない相続税、節税できたかどうかはあの世でわからない悲しさです。相続人にすれば維持コストの負担が重いタワマン、また資産価値が下落する可能性が高いタワマンと借金を残されても困りものです。過大な節税策は、相続人の負担になるというリスクも考えておく必要がありそうです。

■終活では保険を見直すだけでなく、財産整理が何より重要なわけ。

◆ 不動産投資してからでは遅い理由。

相続税の節税目的でタワマンに投資したり、不動産を購入したりする場合、現行の税制が今後も続くことを前提としています。

法人保険のときの規制通達のように、既契約には遡及しないとは限りません。相続が発生したときに、税制がどう変わっているかということが問題となります。

せっかく節税対策を行い、節税の皮算用をしていてもルールが変わればあっさりとあてが外れます。

そうかといって、相続発生時期を前倒しするというわけにもいきません。そのときは、残念ながら神のみぞ知るわけですから、こればかりは自由が利きません。長生きするほど節税対策の効果が薄れ、相続税がかさむとは因果な時代になりました。

◆ タワマン節税に国税の網、まとめ。

タワマン節税を引き継いだ、多くの相続人は今や相続税の税務調査を前に慌てて対策を考えておられるところかと思います。

修正申告をするかどうか、更正処分となったら国税不服審判で争うかどうか、いずれにしてもかなり分が悪いことになりました。

■元国税調査官から聞いた相続税の税務調査の押さえどころ。

相続税の節税対策として、強引な建設会社に引きずられ銀行から借金をして賃貸マンションやアパート経営をされた例は山ほどあります。

確かに現金でもっているより不動産に置き換えた方が節税効果は高くなります。しかしやり過ぎると今回の判例を背景に、修正申告を求めてくる可能性もないとは言えなくなりそうです。

このところの国税庁のスタンスは、節税保険に対する締め付けの厳しさを見てもわかるように税収確保に執着しています。かなり強引に踏み込んでくる印象です。注意しようにも打つ手があるわけではありません。残念ながら首を洗って待つよりありませんが、節税対策もこうなると誠に因果なことです。

庶民にはそもそもタワマンなどには手が出ない話であり、相続税を払うほども財産がなければ余計な気苦労もないわけです。貧乏人のヒガミかもしれませんが、憂いがなければ、それだけで一杯のビールの味も違うというものです。

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